부동산
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[23.07.13] 부동산의 향방 (부체와 분양)재테크(부동산, 주식...) 2023. 7. 13. 12:28
10만 세대, 미분양의 공포가 점차 기업으로 확산되고 있다. 또한 건설업계의 사건사고로 요즘 시끄러운 상황이다. 이 사건사고를 파고드는것이 아니라 간단하게 본다면, 미분양은 수요의 감소로 사고는 공급이 줄어든 것이다. 하지만 수도권, 서울을 제외한 지방의 미분양의 압박으로 지원을 요청하는 상황이 발생하는 상황이다. 또한 서울의 재개발사업도 얼마전(22년)에는 아파트의 급등으로 수요와 수익률이 높아 진행이 되었으나 지금은 아파트 가격의 하락으로 시공사의 물러섬이 나타나는 상황으로 서울의 공급이 줄어들 것이 예상된다. 쉽게 물건의 가격은 수요와 공급으로 이루어진다. 서울의 수요는 지속적인데 공급이 지속적이지 않으며, 변동성이 큰 경우 가격은 유지될 것이라는 예상을 해본다. 하지만 22년과 같은 상승은 어려울..
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[23.06.06] 부동산 저점을 지났나? 하락의 시작인가?재테크(부동산, 주식...) 2023. 6. 6. 16:59
서울시에서 가락동 옛 성동구치소 부지에 100년 공공주택을 건립하기 위한 디자인 공모를 실시한다. 또한 '신통기획'으로 노원구 상계역 일대에 4300가구 규모의 대단지가 들어선다고도 한다. 그리고 서울의 분양율이 성공적이었다와 다시 깡통전세의 비율이 줄어들며, 20~30대의 아파트 구매율이 올랐다는 뉴스가 많다. 하지만 이러한 뉴스 또한 많다. "환율 방어에 달러 썼다" 외환보유액 석 달 만에 감소, 환율 방어에 달러 썼다" 외환보유액 석 달 만에 감소, 유럽 상업용 부동산도 위기…회사 가치 90% 이상 폭락도, 미국의 기준금리는 하락으로 방향을 잡나 싶었으나 물가인상으로 다시 상승할수 있다는 뉴스도 있다. 과연.... 금리인상으로 이어진 유동성 저하와 경기침체, 부실에 대한 여파가 이렇게 빨리 정리되어..
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투자, 하락의 끝으로 봐야하나?재테크(부동산, 주식...) 2023. 4. 15. 16:38
다시 주식이 2500선을 달성하였으며, 서울의 부동산은 거래가격이 상승하고있다. 코인 또한 2천만원에서 다시 4천만원으로 두배가 되었다. 전고점을 기준으로 주식은 3300에서 2300으로, 부동산의 경우도 마찬가지로 거의 30%의 하락을 하였다. 비트코인은 8천에서 2천으로 어마어마한 하락이 있었으나 17년과 비교하였을때 4500에서 300으로 떨어진 것은 비율상 비슷하다 할 수 있다. 기존의 하락이 거의 전고점 대비 30%선을 지킨것을 본다면 지금이 급하락하는 시점을 지나고 침체로 하락 국면을 유지한다고 봐야 하겠지만 과연 고물가인상의 위험에도 불구하고 미국은의 은행의 연쇄파산으로 금리 인상을 늦추고, 한국의 PF위험*(은행, 증권사)를 극복하기 위하여 기준금리의 동결을 하는 상황이다. 이런 기조가 유..
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규제완화에 따른 분양 완판, 전세값은 하락재테크(부동산, 주식...) 2023. 4. 2. 11:30
서울에서 실시된 ‘영등포자이 디그니티’가 예비당첨자 계약에서 최종적으로는 ‘완판’ 됐다. 지난달 28∼30일 진행된 정당계약 계약률은 약 85%다. 부적격자 등 나머지 15% 물량 (일반분양 물량 185가구)185 가구)은 이날 예비당첨자까지 분양이 종료된 것이다. 1순위 청약에서 일반공급 9898 가구 모집에 1만94781만 9478명이 몰려 평균 198.8대 1의 경쟁률이라 1차에서 완판이 되었을 수도 있었겠다고 생각한다. (분양가는 3.3㎡당 평균 3411만원으로, 84㎡는 11억5000만원대) 이렇게 서울의 하락은 멈추는 것일까? 하지만 최근 신규 입주 물량과 고금리로 서울 강남구 전셋값이 올해 3월 가장 큰 폭으로 하락하였는데 지난 1월 3.3㎡ 당 평균전세가격이 3700만7000원이었지만370..
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서울 부동산, 파국의 시작인가?(갭투자와 전세가율)재테크(부동산, 주식...) 2023. 4. 1. 08:00
갭투자는 '전세를 끼고 아파트를 매입'하는 형태로 존재해 왔다. 이번 상승장, 폭등장에서의 갭투자는 정말이지 부르는 대로 올라가는 시기를 지나왔다. 이때는전세가율이 높았다. 하지만 지금의 시기는 하락장으로 올라간 만큼 빠른 폭락을 보여준다. 전세가율도 같이 하락을 하는 상황으로 매입한 가격보다 하락하는 상황이 온다면 매매를 하여도 손해이며, 매매를 안 하고 버틴다고 하여도 갭투자를 한 상황이라면 차후에 다시 세입자를 구하는 상황에서 전과 같은 가격이 아닌 더 낮은 가격에 구해야 하니 그 차이를 채워야 하는, 전세가율의 하락이 소유주의 자본 투입이 더 돼야 하는 상황이 예상된다. 이걸 극복하려면 보통은 대출인데 이런 시기에, 고금리에 대출이 잘 나올지와 대출금의 부담이 아주 클 것이라 본다. 또한, 최근 ..
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23년에서 13년도를 바라보며(feat. 선대인 미친 부동산을 말하다)재테크(부동산, 주식...) 2023. 3. 28. 08:00
집에 가니 전에 구매한 '선대인 미친 부동산을 말하다' 이 책이 눈에 보였다. 저자는 선대인이라는 분이며, 2013년도 출간을 하였는데 지금과 같은 혼란한 시기라는 2013년도에 출간되어 10년이 지난 지금 다시 보니 새롭고, 지나온 시간과 비교해 볼 수 있어 재미가 있다. 그 당시 부동산의 하락시기에 맞물려 자극 적인 재목과 책 소개를 하였으며, [대한민국 부동산 시장, 어디까지 하락할 것인가?]라는 것으로 시작하여 혼란스러운 부동산시장의 현실을 제대로 분석하고, 앞으로 부동산시장이 어떻게 전개될지 예측한다.]고 설명한다. 19년도에도 나오고 13년도에도 나온, 지금도 말하는 옥석 고르기가 나온다. 하락장이라고 느끼는 시기마다 옥석고르기, 똑똑한 한 체와 같은 말로 정말 잘고른 부동산이 중요하다고 하는..
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투자의 시작, 무엇을 기준으로 해야하나?(금리와 통화량에 따른 투자)재테크(부동산, 주식...) 2023. 3. 26. 08:00
부동산의 하락, 주가 폭락, 코인의 상장 폐지, 은행 파산, 증권회사 부실등 요즘은 매우 자극적이며, 불안한 뉴스로 매일 매일이 가득하다. 하지만 이런 침체와 폭락은 이번이 처음이 아니다. 1997년 IMF / *닷컴버블:1995년~2000년에 걸친 거품경제 현상 2008년 리먼 브라더스 사태 2017년 비트코인 폭락 2019년 코로나시기 2023년 침체(어떤 이름이 붙을지...) 위와 같이 많은 사건이 있었다. 그리고 전쟁도 발생했으며, 지금도 이어지는 상황이다. 이런 복잡한 상황에서 투자의 방향을 잡으려면 어떤것을 봐야 할까? 여러 학자들과 가설들이 있지만, 개인적인 기준으로는 기준금리라고 본다. 기준금리가 높다면 시장의 유통되는 통화가 줄어들고, 금리가 낮아지면 통화가 늘어서 자산과 주식등과 같은 ..
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부동산 투자의 사이클(벌집순환모형)재테크(부동산, 주식...) 2023. 3. 23. 17:30
부동산 관련 공부를 하다보면 접해봤을 개념인데, 이 개념이 100% 맞지는 않기 때문에 참고하지만, 침체시기에 바닥이 어디쯤일까? 고민하며, 다시 공부겸 참고하려한다. ▶ 제 6 국면 (회복기) : 거래량은 증가하나 가격이 저가인 시기 부동산이 오를 거라는 확신이 없어 투자금의 유입이 적고, 악성 매물이 소진되는 시기이다. 전세금은 상승이나, 매매가는 보합 수준이다. 분양권을 줍줍 하는 시기로 신축도 구하기 무난하다. ▶ 제 1 국면 (활황기) : 거래량도 증가, 매매가도 상승하는 시기 투자자들이 본격적으로 진입하고, 건설사들은 분양을 본격적으로 준비한다. ▶ 제 2 국면 (정체기) : 본격적인 상승 시기 내놓은 물건도 거둬들이거나 호가이는 시기이다. 갭이 벌어져 진입하기 힘들고, 가격도 오르고 전..