인구와 부동산의 관계 (John B. Calhoun의 실험(쥐실험))

 

1960년대 후반 미국 정신건강연구소가 생쥐를 통해 사회화와 인구에 대한 행해진 실험 내용은 다음과 같다.

 

생쥐가 먹이걱정, 물 걱정을 안하고도 살 수 있는 무결점의 공간을 만들고, 이 공간에 수컷 암컷 두쌍의 생쥐를 집어넣고 그대로 방치한다. 먹이와 물 걱정이 없고 천적도 없으니 당연히 늙어 죽는 경우를 제외하면 생명의 위협을 받을 일이 없는 것이다.

 

예상대로 쥐의 숫자는 급격하게 증가되기 시작한다. 끊임없이 번식이 이루어지면서 쥐의 개체수는 300여일 후 600여마리까지 증가된다. 그런데 그 이후 아래의 표와 같이 출산율이 급격하게 감소하기 시작한다. 개체 수는 여전히 증가하지만 증가율이 감소하는 현상이 벌어진 것이다.

 

단순히 출산율만 감소한 것이 아니다. 넓은 공간을 차지했던 쥐들이 점점 점유 공간이 줄어들면서 스트레스를 받게 되고, 쥐들끼리 싸우기 시작하며 서로를 죽이기 시작했다. 어미 쥐들은 어린 쥐를 낳고도 식량을 축내기 전에 죽이거나 보호를 포기했고, 수컷 쥐들은 자기 암컷과 영토를 지킬려고 싸우다 다쳐 죽었다.

암컷들은 나날이 사나와졌고 지배자의 위치에서 밀려난 하층 계급 수컷들은 짝짓기를 포기했다. 수컷 쥐가 암컷쥐를 강간했고 일부 쥐들은 게이, 레즈 행위를 했으며 싸우는 중간에도 방어를 포기하고 오직 공격에만 골몰하는 모습을 보였다.

그들은 메인 광장에 모여 먹이를 기다리고 가끔씩 서로를 공격했으며 임신한 쥐는 임신한 것을 잊은 것처럼 행동했고 낳은 아기를 버렸다.

생쥐 개체수의 변화

이후 600여일 후까지 그나마 조금씩 출산을 하던 쥐들은 이후 출산과 교미행위를 포함하는 일체의 사회적 행위를 중단하기 시작했다.

교미행위를 회피하고, 암컷을 차지하기 위해 싸우지도 않으며, 오직 먹고 마시고 자고 털을 고르는 행위만 반복하는 수컷들이 늘어나기 시작했고 암컷은 출산하려고 하지 않았으며 출산한 암컷도 육아행위를 포기했다.

 

이전 세대의 공격성은 어느 순간 완벽하게 사라졌고 새 세대의 쥐들은 그 사육장에서 자라난 쥐들중 가장 좋은 모질을 가지게 되었다.

 

이렇게 번식을 포기한 개체가 급격하게 늘면서 개체수는 빠른 속도로 감소했고, 그렇게 실험은 종료되었다.

 

여기서 식별된 문제를 정리하면 아래와 같다.

1. 공간부족 문제로 양성 쥐들, 또는 동성 쥐들간에 심한 혐오와 공격성 발현

2. 소수 능력있는 수컷의 암컷 독점현상+과열경쟁으로 전체 출산율 급감

3. 역으로 연애와 번식을 완전히 포기한 초식형 수컷쥐는 급증 

4. 스트레스로 인한 암컷 쥐들의 출산과 양육 포기와 자식 살해

5. 동성애 증가

이 사항은 최근 한국 사회의 인구감소와 매우 그래프가 유사하다.

(밀집된 지역에서 모여사는 도시와 나라에서도 많이 유사할 것이다.)

부동산 가겨의 상승과 주거의 문제로 인하여 점차 1인가구가 늘어나며,

초식남, 3포세대와 같은 말이 나오는 것을 본다면

인구감소가 젋은 세대의 문제, 의지가 없어서 나오는 말은 아닐 것이다.

 

그렇다고 하여도 인구 감소가 부동산 수요 하락으로 이어져 부동산 하락의 시나리오가 나올것이다라는 것에는 회의적이다.

 

아 물론 시골은 부동산 하락이 확실하다고 생각한다.

수요가 절대적으로 없으니 당연한 소리 아닐까?

 

그렇지만 도시를 중심으로는 이 그래프로 부동산 하락을 말하기에는

부족한 이유이다.

 

도심의 신도심을 건설하고, 구도심을 재개발하는 것과 같이 돈이 된다면 건설은 계속 진행될 것이기 때문이다.

그리고 도시는 인구가 모여서 지속적인 수요가 이어지니 가격이 유지될 것이며, 공급 또한 수준을 유지할 것이라 본다.

 

이번(2019~2022년)과 마찬가지로 공급이 늘어날 시기에는 부동산의 급등이 이어졌으며, 그 급등시기에 공급도 향상되었지만 최근 부동산 급락시기에는 건설업체들은 분양을 연기하고 미루면서 공급을 줄였기 때문이다. 

 

'미래의 인구밀집 지역이 부동산의 가치를 유지한다.' 이 상황은 일본의 버블경제로 부동산이 하락되어 잃어버린 10년, 20년이라 말하지만 그것도 중심지에는 타격이 크지 않으며, 금방 극복하였다고 본다.

 

 

 

 

위 글의 원문 : https://blog.naver.com/alien700/221051429359